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個人再生

現在依頼している事務所から他事務所へ依頼したい場合

5年前に某司法書士事務所に任意整理の依頼をして、2年前ぐらいから個人再生か自己破産に方針転換することになり、3か月おきに家計収支表などを送ってくれと連絡がありその都度送ってその後何の進展もなく今に至り、最近担当者が退社してまた1からやり直しのようになってます。その間何度か債権者から訴訟をおこされてるみたいでそれは対処してもらっているのですが、あまりにも時間がかかりすぎだと思います。最近は個人再生を進めてきますが自己破産にするなら依頼を辞退するかもと言われてちょっと大丈夫かなと思って相談させていただきました。そこでご質問なのですが、最初の契約時にこの事務所へ依頼中は他事務所等に依頼してはならない。その場合預かっているお金の返済もできないと記載されていたのですが、依頼を解除されて債権者からの取り立てが始まるのだけは避けたいので、トラブルにならないように他事務所へ移行できる方法はありますでしょうか？ちなみに最初に任意整理をする予定だったので積立金は事務所に保留されている状況です。宜しくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

ご相談の内容では、司法書士事務所に問題があると思われます。委任契約は、いつでも解除できるのが原則です。しかし、あなたがご自分で依頼をやめたいと言っても、その事務所が素直に了解してお金や資料をすぐに返してくれる可能性は少ないのではないかと思われます。弁護士には、司法書士事務所との委任契約の解除、お金や資料の返還の交渉を一つの事件として依頼することもできます。そこで、今後債務整理を依頼する予定の弁護士を見つけ、その弁護士に、司法書士事務所との委任契約の解除、お金や資料の返還の交渉も依頼する、解除後、その弁護士に債権者に対する通知を出してもらうという方法をとられたらよいと思います。

遺産分割

放置状態の遺産相続について

親が亡くなり、間もなく５年が経ちますが、未だに遺産相続がなされず放置状態のため、ご相談です。実家と同じ県内に兄弟がいるのですが、相続関係の書類(自宅、自家用車、銀行口座など)は全て、兄弟が持っているため、私には相続の詳細は一切分かりません。親が亡くなった直後、自家用車の処分のため遺産分割協議書を作成してほしいと依頼があったので、こちらの手元には関連書類が一切ないので、そちらで作成するか、こちらで作成するなら資料一式を送ってほしいと頼んだところ、どちらも拒否されました。相続相談センターや行政書士、弁護士への依頼も打診しましたが、よくわからない理由で断られました。以来、ずっと放置状態なのですが、実家が長年空き家になっていることが心配なので、なるべく早く遺産相続を完了させたいと考えています。相続財産の状況が全く分からない状況で遺産相続を進めるには、どうしたらよいでしょうか？

回答

ベストアンサー

他の相続人と遺産分割の話し合いができない場合の解決方法は、家庭裁判所に調停の申立をすることです。申立書には遺産の内容を書くのですが、分かる範囲で書いておけば構いません。実家の場所はお分かりでしょうから、法務局に行けば、登記はすぐにとることができます。弁護士や司法書士に住所を教えれば、すぐに登記をとってもらえます。調停への出席は強制できないので、相手が調停にも出席しないということもあります。その場合は、審判という手続きに移って、裁判所がどのように分けるか決めてくれますので、解決できないということはありません。実家については、あなたが他の兄弟にお金を払って相続する方法や、競売にかけて代金を相続人で分けるという方法があります。

相続

相続人です。不動産屋が被相続人所有の不動産売買契約書を開示してくれません。

今年春に、父が亡くなりました。そのときに、昨年末に父所有の不動産が売却されたことを知りました。父の妻が売却を不動産会社に依頼しました。売却当時、父は入院中であり亡くなるまで入院中でかつ意思能力もほとんど無かったので、父自身で売却金の引き出し等できません。この場合は相続財産になるかと思います。そもそも意思能力もないのに売却できたこと自体がおかしいので、不動産屋にそこの理由を尋ねてるところです。しかし売買契約書を開示してくれません。相続税など計算しなければならないため不動産屋に売買契約書の開示を求めましたが、個人情報保護のため開示できないと言われました。被相続人の情報は相続人から請求があった時には、他の公的機関ではすべて開示してもらえたのですが、この不動産屋だけは売買契約書を開示してくれません。相続人には開示しなければいけない、といった法律はどの法律になりますか?宜しくお願いします。

回答

ベストアンサー

相続人に開示すべきことを規定した法律はありません。しかし、相続人は被相続人の立場を引き継ぎますので、相続人に対して「個人情報保護」を理由に教えないのは不当です。なお、預金の取引履歴については、最高裁判所が、被相続人の預金について、相続人に開示請求権を認める判決をしています。不動産業者が業務を行うためには、宅地建物取引業法に基づき免許を受ける必要があります。国土交通省のサイトで、どこで免許を受けているかを調べることができます。https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.doこれを調べたうえで、その業者を監督している役所で相談すれば、指導してくれるのではないかと思います。

契約の解除

建築請負契約の取消について。消費者契約法の適用は可能でしょうか？

数日前に某ハウスメーカーと建築請負工事契約を結び、契約をしたのですが契約書の内容が事前に伺っていたものと違いました。具体的には請負工事金額が事前説明時よりも少し高い、住宅設備のグレードアップが明記されていない。翌日に住宅設備の件を確認すると、オプションの為追加費用が発生しますと言われ金額に関しても必要経費と言われました。契約当日にそのような話はされていませんでした。そのハウスメーカーが信用出来なくなり、翌日契約解除を申し入れると、「金額はバタバタしていた為、ミスをしていた、住宅設備と最初かはサービスとして入っていました」と言われましたが信用できず、契約解除の意思は変わりませんので契約金の返金をお願いしました。しかし、ハウスメーカーの回答は契約金の返金はできない。契約金は50万円のところ今回は特別に10万円としている解約の場合は差額の40万円を払う必要があると言われました。また、違約金に関しても契約金の没収とは別に実費を支払って頂く必要がある、金額は20～30万円程度と言われました。(敷地測量費、契約書作成料)違約金を払わなければ解約は応じない、このまま他のハウスメーカーと契約すれば二重契約となり犯罪者となると脅されました。契約後の打ち合わせも一度も行っておらず、測量はまだ依頼していません。また、契約からもまだ一週間経過していません。因みに約款には発注者側から一方的な解約は契約後に発生した実費を支払えば解約可能の一文はありますが、契約金を没収する旨の一文はありません。1.消費者契約法第四条一項の誤認より契約解除は可能てでしょうか？2.もし、解約する以外に方法がない場合、契約金の没収並びに違約金は上記金額程度発生するのでしょうか？3.ハウスメーカーが解約に応じてくれない場合、違約金を支払うまで他のハウスメーカーと契約すると違法となるのでしょうか？以上、ご回答お願いします。

回答

ベストアンサー

> すでにハウスメーカー側がこちらに了承を得ずに敷地測量を行った場合の費用や契約前に契約書を作成した費用の支払いは消費者契約法第９条により、支払いは必要ないという認識でもよろしいのでしょうか？> それともハウスメーカーに実費として損害賠償を求めると主張した場合は支払う必要がでるのでしょうか？了承を得ずに勝手に敷地に入って測量することはできませんし、万一行っていたら違法ですので、費用を支払う必要はありません。「契約前に契約書を作成した費用」がどのようなものをお考えなのか分からないので、お答えしにくいのですが、基本的に、契約を締結してから解除までの間に業者に発生した通常の損害を賠償すれば足ります。業者が請求してきたものを何でも支払わなければならないということではありません。請求してきた明細を確認し、疑問があれば弁護士にご相談されることをお勧めします。> また、相手側ハウスメーカーより顧問弁護士事務所に相談の上あらゆる処置を対応すると言われているのですが、どのような処置をされると考えられますか？単なる脅かしだと思います。このようなことを言う業者は相当悪質な業者です。> 約款に書いてある以上の過大請求を求められる可能性はあるのでしょうか？普通のまともな業者であれば、そのようなことはありませんが、悪質な業者であればそのようなこともあるかもしれません。弁護士に依頼して内容証明を出してもらえば、引き下がるのではないかと思います。

不動産・建築

借地権と建物の名義が違う場合の売却について

実父の暮らす借地権付建物の更新期限が来ましたが、更新せず売却を考えております。借地権の名義人　実父建物(アパート)の名義人　実父、実父の姉、兄の計3人建物は老朽化がひどく、不動産屋には建物としての価値はないと言われました。建物の解体には3人全員の同意が必要とのことはわかりましたが、売却した借地権のお金も三分割にするものなのでしょうか。地代に関しては実父が払い続けておりましたが、前回更新の際は父の姉もココに暮らしていたので、姉が更新料を支払っています。(領主書の宛名は実父でしたが)もう1人の名義の兄は数十年行方不明で、つい最近までこの建物を抵当にお金を借りていたことが登記簿でわかりました。こちらの兄は地代の支払いは一切なく、アパートの家賃収入を失踪前まで受け取っていました。実父は他の兄弟には、少なくとも何の義務も果たしてない兄には売ったお金を渡したくない！と言い張るのですが、法律的に分割は義務ではないでしょうか？建物が無価値なら、建物の権利だけもつ兄姉にはお金は渡さなくてよいのでしょうか？また、義務ではなくとも相手方が訴えを起こした場合は弁護士をたてて決着をつけるものなのか。このような事例をご覧になったことがある方、いらっしゃいましたら何卒ご教示ください。よろしくお願い申し上げます。

回答

ベストアンサー

> 実父は他の兄弟には、少なくとも何の義務も果たしてない兄には売ったお金を渡したくない！と言い張るのですが、法律的に分割は義務ではないでしょうか？建物が無価値なら、建物の権利だけもつ兄姉にはお金は渡さなくてよいのでしょうか？借地権付きの古い建物の価値は、借地権のみの評価となり、建物の価値は０円になります。そこで、売却した場合の代金全額をお父様が取得できることになります。しかし、借地権付き建物として売却するためには、建物の名義人全員が同意しないと売却できませんので、売却の同意を得るために、建物の名義人であるお父様の兄弟にもお金を分ける必要があり、その金額は話し合いで決める必要があります。兄は、行方不明とのことですので、兄を相手に共有物分割の訴訟を起こし、兄を名義から外してしまえば、姉と話をつけることで、売却ができるようになります。なお、行方不明の場合も、訴訟は可能です。

遺留分侵害額請求

遺留分侵害額請求について

遺留分侵害額請求についてお尋ねしたく書き込みさせて頂きました。会社役員している父には内縁の妻(母は数年前に他界)がいましてその妻に家や車を購入、その他現金などを渡している事が最近分かりました。父が亡くなった時に財産の相続時に生前父が内縁の妻に贈与した分で本来相続されるべき相続分が侵害されたとして内縁の妻に遺留分侵害額請求を行っていくらか取り戻すことは可能なのでしょうか？また、もし父が遺言状を作成して内縁の妻に財産の贈与に関する記載があったとしても遺留分侵害額請求によって分配に関して再協議できるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

あなたは子どもとして、法定相続分の2分の1の遺留分があります。例えば2人兄弟の場合は、あなたの遺留分は4分の1です。遺留分を算定するための財産の額には、相続開始時の遺産だけでなく、贈与された額も加えることになっていますが、民法の改正により、昨年7月1日以降の相続については、第三者に対する贈与は相続開始時の1年前までのものしか加えることができなくなりました。なお、「当事者双方が遺留分権利者に損害を加えることを知って贈与をしたときは、1年前の日より前にしたもの」も加えることができることになっていますが、知っていたかどうかは遺留分侵害額請求をする者が立証しなければならないので、実際上、困難です。以上により、遺産が5000万円あり、死亡の1年前に7000万円相当の財産を贈与していた場合は、1億2000万円を基に遺留分を計算しますので、遺留分の割合が4分の１の場合は3000万円ということになります。遺産の5000万円の2分の１の2500万円を相続しても、500万円足りないことになりますので、この500万円を遺留分侵害額として、贈与を受けた内縁の妻に請求できることになります。> もし父が遺言状を作成して内縁の妻に財産の贈与に関する記載があったとしても遺留分侵害額請求によって分配に関して再協議できるのでしょうか？分配の再協議はできませんが、遺留分侵害額を計算して、金銭で支払うよう請求できます。上記のケースで、遺産を全部内縁の妻に遺贈する遺言がある場合は、遺産の5000万円と1年以内の贈与の7000万円を加えた1億2000万円の4分の1の3000万円が遺留分であるとして、内縁の妻に金銭請求をすることができます。

倒産

会社の休眠滞納税金について

法人で消費税600万社会保険料が900ほど滞納があります。4月より会社の動き自体無くなり休眠届を出そうと思っているのですが、この場合納税義務は代表に移りますか？また会社自体の負債は税金と代表、役員（家族）からの借入のみです。相談した弁護士には放置でいいと言われましたがどうなるのだろうと思ってご相談させて頂きました。宜しくお願い致します。

回答

ベストアンサー

会社の税金や社会保険料の支払い義務を、代表者個人が負うことはありません。破産手続きをとれば、会社の登記を閉鎖できますが、とらないでいると、会社が残ったままになります。しかし、会社に財産が何もなければ、敢えて破産手続きをとる必要はなく、放置しておいても、いずれ、税金等の支払い義務は消滅時効により消滅してしまいます。また、会社自体も、最後の登記から12年以上経つと、法務局が職権で解散の登記をしてしまいます。

公正証書遺言

孫を養子にしました。「孫へ遺贈」と書いた遺言は養子にしたあとも有効でしょうか？

財産を孫Ａ（長男の長男）に遺贈したく、１０年ほど前「財産を長男〇〇の長男Ａに遺贈する」という内容の公正証書遺言を作成しました。最近、孫Ａを養子にしました（普通養子縁組）。養子にしたあとも、公正証書遺言は「長男の長男Ａ」（＝つまり孫）のままで有効でしょうか？

回答

ベストアンサー

孫を養子にしても、孫であることには変わりありませんので、遺言は有効です。但し、養子には相続権がありますので、通常は、「相続させる」という遺言にします。「遺贈する」ですと、遺言執行が必要になりますが、「相続させる」の場合は遺言執行の必要はなく、養子が当然に相続することになります。もっとも、孫のＡさんが遺言執行者に指定されていれば、ご自分で相続手続がとれるので、そのままでも構わないと思います。結論としては、孫のＡさんが遺言執行者に指定されている場合は、遺言はそのままでも構いませんが、他の人が遺言執行者に指定されているときは、お時間があるときに、「相続させる」という遺言に変えておいたほうが、お孫さんにとっては後々助かります。

不動産・建築

相続した借地権の放棄

母が無くなり、遺産分割協議をして長年借りていた借地を子供3名（私,長男,次女)で各2/6ずつ借地権を相続しました。（区画の取り決めは無し。）借地の上に建つ建物に関しては長男が2/6、次女が4/6を相続としました。建物は現在長男が1人で住んでいて小さなビルで3部屋貸し出しています。相続の当時、長男は働けておらず将来のお金が不安であること、次女の家庭も金銭的に厳しい状況であったなどもあり、相当揉めましたが建物に関しては長男と次女に相続として、借地に関しては私も入れて3人の借地権としました。（その当時、近隣の再開発が進んでおり、土地を売ることになる可能性もあったため、借地に関して私も加わりました）毎年の借地料を払い始めて8年ほど経つのですが、私自身が持病が悪化し始めてきて老人ホームに入居を考えており、毎月の老人ホーム支払い額と貯蓄額などを考えると、ただ払うだけの借地料が負担になっています。兄弟の関係は遺産分割協議に相当揉めたため、それ以降直接話をしなくなり、私から次女に金銭的に苦しいと手紙を送りましたが、なんの返信もなく、ただ事務的な毎年の借地料支払い要求の手紙がくるだけのやり取りしかありません。そこでご相談なのですが、①私が支払い困難を理由に一方的に借地権を放棄することは可能でしょうか。（単純に考えると長男、次女からすると借地料が3等分から2等分になるので難しい？）②長男、次女に対して、相応の土地使用料を請求することは可能でしょうか。（例えば、来年から毎年、年10万円請求とか）③私と長男、次女との間で借地の利用に関する契約はしていないので、8年前から遡って土地使用料の請求と②の請求をすることは可能でしょうか。先生方、お知恵を貸してください。

回答

ベストアンサー

> ①私が支払い困難を理由に一方的に借地権を放棄することは可能でしょうか長男、二女とともに、借地権を持っているということは、3人で地主と借地契約を結んでいるということですので、長男、二女、地主の了解がないと借地権の放棄（借地契約から離脱する）ことはできません。ただし、土地を共有しているときには、民法の規定により、共有物分割の手続をとり、話し合いが成立しないときは裁判所に分割するよう請求することができます。借地権の場合も、これに準じて共有物分割という手続は可能です。> ②長男、次女に対して、相応の土地使用料を請求することは可能でしょうか。> ③私と長男、次女との間で借地の利用に関する契約はしていないので、> 8年前から遡って土地使用料の請求と②の請求をすることは可能でしょうか。相続のときに、使用料の取り決めをしていないと、無償で利用することを認めていたことになりますので、後になって遡って利用料を払ってくれということはできません。また、今後についても、話し合いで利用料を払ってもらうことはできますが、拒否されると、請求できません。

仮差押え・仮処分

依頼者の敵？法人の弁護士事務所とのトラブル

お世話になっております。いつも大変参考になり助かっております。私は原告です。裁判は終わっています。経緯について行政の弁護士相談で悩みを聞いていただいた相談員さんの助言で前任者を解任し、相談員さんが代表を務める弁護士事務所の若い弁護士と契約しました。最初に、私の案件はトラブル案件と言われていて、相手側が全く払う意志がないことを伝えています。それでも、受けてもらえますか？と確認しました。断る理由がないと快諾してもらいました。なので、回収までやっていただけると思ってました。しかし、判決後の若い弁護士の態度が急変し、連絡が取りずらくなり、判決文の説明も否定的で、何度も電話するな・事務所に押し掛けるなと言われました。たえられず、代表に対面で改善を求めましたが拒否され、事務員さんを通して伝えるしかありませんでした。報酬金を担保金から相殺しますと、説明がないままメールで連絡がきました。(保全で担保金を積んでいました)回収できていない現金についても請求があり、聞いていないので払えませんと、説明を求めましが、相殺を認めないと協議しないとのこと現在、担保金は仮差し押さえされています。しかし、契約書は回収できなくても報酬金を払うような内容になっていました。説明はありませんでした。相手側が全く払う意志がないと承知して受任したのであれば、回収してくれると依頼者は思います。代表と若い弁護士は結託して最初から計画性をもって受任したと思われてます。信頼して、助けてもらえると思い依頼したのにも関わらず、更に依頼者を傷付け裏切る行為は許されないと思います。皆様の見解をお聞きしたいです。是非、宜しくお願い申し上げます。尚、代表と若い弁護士は別の弁護士会に所属していて、紛議調停か懲戒の申し立てを考えていますが、どちらに申し立てしたらいいのかもご助言お願い致します。長文になりましたが、ご回答お待ちしております。宜しくお願い致します。

回答

ベストアンサー

報酬金の金額にもよりますが、通常は、依頼者の方は、判決が出たら報酬を払わなければならないと考えておらず、実際に回収できたら報酬を支払うと考えていると思います。この種の弁護士と依頼者の方との間のトラブルは起こりがちですので、弁護士会の紛議調停において、第三者の弁護士を交えて話し合いをしたほうがよいと思います。いきなり懲戒の申立をすると、相手の弁護士も感情的になり益々こじれてしまいますので、避けたほうがよいと思います。

換価分割

換価分割希望だが、希望金額で売れない場合

遺産分割調停で土地の換価分割で同意した場合の質問です。希望価格で、土地が売れない場合は、換価分割を取り消して再度遺産分割調停をおこなうことは可能でしょうか

回答

ベストアンサー

一旦遺産分割調停が成立した場合には、希望の価格で土地が売れないからといって、調停をやり直すことはできません。希望の価格で売れなかったときはどうされたいのか不明なので、具体的なアドバイスはできませんが、調停条項において、売却期限と最低価格を決めておき、その時期までにその価格以上で売却できなかったときは、どうするということを定めておくことは可能です。そのように対処すべきかと思います。

遺言書

相続不明金500万円被害届出すべきでしょうか。

遺言執行人です公正証書遺言はあるのですが、被相続人存命中の自宅売却代金500万円の行方が分かりません。このような状況でも遺言を執行すべきでしょうか。それともストップして警察に被害届を出すべきでしょうか。

回答

ベストアンサー

遺言執行者としてどうすべきなのかは、遺言の内容等がわからないとお答えできません。例えば、自宅売却代金が遺言者の預金に入り、その後、500万円が払い戻されているが、相続人の一人が勝手におろしてしまったという場合を考えると、その相続人に対する不当利得返還請求権又は損害賠償請求権が相続財産ということになります。遺言執行者としてこの不当利得返還請求権等の権利行使をすべきかどうかは、遺言内容次第となります。

相続放棄

相続放棄した場合の年金の受け取りについての相談です。

相続放棄した場合の年金についての相談です。先日の5月5日に実家の母親が亡くなりました。母親は、長期施設入院しておりました。相続人は兄と私の2人です。兄は長期入院中です。母親の面倒は私が見てきました。今日年金事務所に出向きまして、母親の4，5月の年金を私の口座に振り込む手続きをしてきました。ここで相談です。これから母親の資産の相続放棄の手続きをしようと思っています。この場合、申請してきた年金は放棄されたものとなり私の口座に振り込まれないのでしょうか？仮にそうならば、何か対応策はあるのでしょうか？以上よろしくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

亡くなった人の未支給年金は、相続財産ではなく、生計を同一にしていた遺族に支給されるものです。そのため、相続放棄をしていても受け取ることに問題はありません。https://www.nenkin.go.jp/faq/jukyushatodoke/kyotsu/honninshibo/20140625.html

相続手続き

高齢親族の高額使い込み発見。一親等外の姪は何か行動した方がよいのか

90才伯母の世話してあ10年の姪です。成年後見人の手続きしてません。自粛で通帳記録を見て平成21～21年に4000万位(数回に分け引き出し)に気付きました。一親等でなくても警察などに相談しに行ったほうが良いのでしょうか。まず「成年後見人手続き」を早急にしたいのですが、弁護士のサイト見ても料金項目に単品料金がない。・高額の使い込みあったが証明できなければ着手金も高額で諦めたほうがよいか？・同居していた親戚とその姉に取ものだと思いますが話にならず。・平成26年にマンション取り壊しのため特養に入る手続きや300万の借用書の返済求め(親戚の姉)の為に本人も姪の私も長く電話や質問を元同居人にもしていましたが連絡つかずでした。・本人は郵便局員呼びお金をおろしていた時もある。・伯母の弟の入院費用1000万は使ってる。(母と私でお見舞いと支払いに行っている。・マンションの賃貸契約書はなかった。「証券は持って行っちゃったお寺の住職より「死ぬまでいて住んで良い」と強く行っていた・お金の管理は特養に移る手続きより姪の私になる。その前は母と共に銀行へ下ろしに代理で行く。・要支援、7～8年前に要介護2→3その頃は「軽度痴呆」が病歴にあるのが特養申請時に気づく。・不動産も親戚二人の名義になっているようだ。・元同居のおじさんより会話内に「荷物多くて出てってもらった」と聞いた。・古い通帳は1冊もなかった。郵便物などはゴミ袋8枚分あった。成年後見人の手続きをしたら墓終いも葬儀も私がかぶるのが嫌だったがコロナで二人とも死んだら10年介護して相続がゼロは嫌だ。昨年は介護2になりました。手間もお金も出してきた。

回答

ベストアンサー

成年後見の申立を弁護士に依頼した場合の費用は、ご本人の財産がどのくらいあるかや、申立に必要な医師の診断書がすぐに入手できるか等の諸事情を考慮して決めますので、一律の基準はありません。特に複雑な案件でなければ、一般には手数料として20万円～30万円程度かと思いますが、引き受ける弁護士によって違いますので、「一括見積り」を利用するのがよいと思います。なお、ご本人の姪であれば、成年後見の申立をする権限はありますが、弁護士を依頼した場合の費用は、ご本人の負担ではなく、申立人の負担とするのが家庭裁判所の扱いです。なお、相続人ではない親族が本人の面倒をみた場合については、相続法の改正により、特別寄与料を請求できるようになりました。そのため、本人のために出した弁護士費用は、相続開始後に、特別寄与料として相続人に請求できる可能性があります。

建築

私有地に隣接する水路の補強工事の負担について。全額費用負担になるのでしょうか？

今年、戸建てを建てる予定があります。予定地には、土地と隣接する道路の間に120cmほどの幅の水路があり、コンクリートで蓋がされているのですが、補強をしないと車の乗り入れが出来ないと、役所の方で言われてしまいました。そこで、先生方に質問があるのですが、・私有地に隣接する水路の補強は、こちらで費用を全額負担しなければならないのでしょうか？

回答

ベストアンサー

あくまで一般論となりますが、水路は役所が管理する公共のものであり、車の通行が当然に保障されているものではありませんし、隣接する私有地を所有する人に車での通行権が認められているわけではありません。そのため、役所に、車で通行するなら補強するようにと求められれば、それに従わざるを得ません。

契約の解除

不動産売買契約で違約解除と手付解除のどちらが妥当でしょうか？

３月２７日に売主（私）が仲介（不動産会社）して頂き買主（相手）と不動産売買契約をしました。契約書には残代金の支払期日４月３０日と手付解除日４月１１日が書いてあります。４月６日、不動産会社より４月１７日に決済するとの連絡が有りました。４月１３日、買主から手付解除の申し入れが不動産会社にあったが不動産会社は違約解除だと伝えてくれた。４月２７日発送の内容証明で売主の弁護士から「履行の着手はされていないので手付解除されたことの確認」との内容の郵便が送られてきました。私は違約解除されたと認識し違約金の請求をしたいと思っております。この場合、違約解除と手付解除のどちらになるのでしょうか？こちらからの連絡はこの文書を送ってきた弁護士にする事になるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

契約書に手付解除の期限が4月11日と書いてあれば、手付放棄による解除はその日までしかできません。そのため、13日に手付解除の通知をしてきても無効であり、売買代金の20％の違約金を請求できます。> 私は住所変更や電気・水道・火災保険の解約をし。> 契約時に約束した外部の残存物の撤去を業者に依頼してやってもらっています。> それは履行の着手とはみなされないのでしょうか？これらは履行の準備行為ですので、履行の着手とは認められません。しかし、上記のとおり、手付解除の期限が過ぎていることから、違約金を請求することができます。

土地の境界線

となりの親戚が業界票の設置に立ち会いせず、承諾しない場合

私の土地を売ろうとしておりますが、となりの親戚が、境界の立ち会いを拒み、売却ができません。いま、筆界特定の手続きを土地家屋調査しさんにしてもらっていますが、これだけでは売れないとききました。要は、親戚が立ち会いのもと境界ひょうを打てればよいそうです。このような場合、簡裁への調停で、境界ひょうせっちの立ち会いと承諾を求める、として申し立てることもありうるのでしょうか？所有権確認が、、とも詳しい友人からは聞いたのですが、大変そうですし、所詮素人のいうことです。どうぞよろしくお願い申し上げます。

回答

ベストアンサー

土地を売却する場合には、通常、土地の範囲を明示する必要があります。そのため、隣地の所有者と話し合って、事前に境界標を設置するだけでなく、境界確認書を取り交わしておき、買主にこれを交付する必要があります。但し、境界確認書がなければ土地を売れないかというと、そういうことはなく、買主によっては、そのことを承知のうえで買ってくれる場合があります。しかし、当然のことながら、境界確認書がある場合に比べて安くなってしまいます。不動産業者によっては、安く買い取って、自分で境界確定を行い、高く売るということもあります。隣地の所有者が境界確定の話し合いに応じてくれない場合には、最終的な解決方法としては、所有権の範囲の確認ではなく、境界確定訴訟を起こすことです。この訴訟では、必ず裁判所が境界を決めてくれます。相手が裁判所に出てこないので裁判が進まないということはありません。お尋ねのような内容で、調停を申し立てる方法もありますが、相手が出てこなければ調停は進まず、終了になってしまいます。現在、立ち合いを拒否しているとすると、調停に出てくる可能性は少ないと思います。したがって、境界確認書がないまま安く売ってしまうか、時間と費用がかかりますが、境界確定訴訟を起こして裁判所に境界を確定してもらったうえで売るかのどちらかになります。

不動産・建築

住宅ローン融資が通らなかった時の施工会社の対応、手付金は返金されるか？違約金はかかるのか？

ローン融資の審査が通らなかった時、土地は不動産で白紙解除してもらいました。施工会社はローン融資通らなかった時の記載がありません。白紙解除申し出たら営業担当が無理ですとかごねられてます。どうしたらいいですか？結婚を気に2人で主人の実家近くに引越し仕事も同職ですが変えました。昨年9月頃、新築を購入したくて土地は不動産建物はあるハウスメーカーに頼む事になりました。予算を遥かに超える金額でしたが、夫婦のペアローンなら審査が通ると言われ、10月、12月、通らなかったです。勤続年数もまだ短いし時間を置いて、パターンを変えてやれば大丈夫です、と言われ今年1月.3月銀行や住宅ローン会社に申し込みましたが総合的な判断で断られました。いままで言われるがままに審査をしてきましたが、4月の初め、ハウスメーカーの営業の方にローン審査通らなかった為、白紙解除を申し出ました。そしたら声を張り上げ、怒った様な口調でそれは無理です。今までやってきた義理はないんですか？土地は待ってもらつてるんですよ。義理を果たしてくださいと言われました。もう半年近く経ちます。いつまで義理というのを果たさないといけないのですか？義理や人情ではなく、会社としてローン審査通らなかったときの対応をして欲しいです。解除を申し出ると凄い剣幕になります。今日も家まで来て次のローン審査の話？をしようとした為、再度白紙解除を申し出ました。そしたら今までの情はないのですか？とまた言われました。情の云々ではなく、本部に伝えて欲しいと再度伝えたらようやく「わかりました。伝えます。手付金50万円が戻って来ない、違約金が発生するかもしれません。」と言われて去って行きました。ローン審査通らなかった為白紙解除は手付金の返金はされないのですか？違約金もかかるのですか？ハウスメーカーは義理や人情と言う言葉で何日も上司に伝えていなくて良いのですか？何日も前にローン審査通らなかった為白紙解除を伝えたのにやっと、営業の方が受け入れてくれました。土地は、不動産にローン審査通らなかった為白紙解除を伝えたら、手付金もすぐに返金され、普通に白紙解除出来ました。ハウスメーカーの営業の方は凄く引き延ばされるし、一回目は無理ですと言われました。

回答

ベストアンサー

土地を新規に購入して、そこに家を建てるため請負契約を締結した、請負業者はそのことを知っていたとのことですので、土地の購入が白紙解約となれば、当然、家を建てることできませんので、請負契約も白紙解約になると主張してもよいと思います。法律上は、土地の購入を条件とする請負契約と主張することができます。請負契約書にそのことが書いていなくても、そのように主張することは可能です。ただし、そのような主張が通るかどうかは、最終的に裁判所が判断することになります。契約書を見ないとはっきりしたことは言えませんが、違約金をとられることはなく、手付金については戻ってこない可能性があるのではないかと思います。そのような裁判になる前に、まず、請負業者の支店長や営業所長、あるいは直接に本社宛に手紙を書いたらどうでしょうか。営業担当者は自分の営業成績のことがあるので、必死だと思いますが、会社としては、営業担当者が言っているような対応をするとは思えません。弁護士に依頼してそのような交渉をしてもらうという方法もあります。

手付金

建売住宅の手付解除をしたいのですが、違約金と言われました。

とても気に入った物件だったのですが、契約後、調べる毎に地盤への不安が大きくなりました。これについては、事前に慎重になるべきでした。不動産屋には迷っている旨を伝え、いつまでなら手付解除ができるか、これまで何度か確認しています。結果、4/24の引き渡し日まで可能、違約金もないとの事でした(音声録音、メールがあります)そんな中、4/11日(土)に不動産屋から、登記のための書類を用意して欲しいとの連絡がありました。まだ決め切れずにいるので、もう2、3日待ってくれないかと伝えたのですが、どうしてもと言われたようです。その際、書類を出しても手付解除はできるか、売主に面倒はかけないか、結果、違約金という話などにはならないかと聞いたところ、"手付解除可能で、違約金などもありません"と明言されたので(メールあり)、書類を渡してしまいました。その後悩んだ結果、4/13(月)の夕方頃に不動産屋に契約解除の旨メールをしましたが、14(火)になって、"売主が違約金とごねている(そのままの表現です)"と言われました。その上で、手付解除ではなく、購入して転売をしないかとやたらと勧めてくる(断っています)など、不動産屋にも若干の不信感があります。ひとえに当方の未熟さ、勉強不足が招いた事と痛感しています。この場をお借りして、先生方にお聞きしたい事は以下の通りです。① 14(火)の時点では、まだ登記の申請はしていないと聞いていますが、違約金は支払わなければいけないでしょうか。20%は相応でしょうか②4/16(木)に売主、不動産屋含めた話し合いを予定しています。今からでも準備できる事、注意すべき事はありますでしょうか。又、下手に素人が出て行かない方がいいでしょうか③仲介手数料の減額など、不動産屋に一定の責任は問えないでしょうか以上です。後悔ばかりが募りますが、先生方のアドバイスをいただけましたら幸いです。宜しくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

手付放棄による解除ができるのは、民法上は、売主が契約の履行に着手するまでとされています。引渡し日が4月24日ということですと、それまでは、売主が引渡しに着手するということはありませんので、手付放棄による解除はできることになります。ただし、売買契約書に、手付解除の期限が定められている場合には、その定めが優先されますので、その期限までとなります。その期限を過ぎると解除できず、違約金が発生してしまいますので、ご注意ください。違約金の金額が売買代金の20％と定められている場合、その定めは有効です。なお、登記申請は、売買代金の支払いと引き換えに行うのが通常ですので、通常は、先に登記申請がなされることはありません。話し合いでは手付解除を求め、それ以外にあなたに不利になることについては話を聞くだけに留めておいてください。納得できなければ、弁護士に相談して後で返事するということにして、早めに弁護士に相談することをお勧めします。不動産の媒介契約書では、売買契約が解除された場合も、全額の仲介手数料を支払うことが定められているのが一般的です。これの減額を請求するためには、仲介業者に何らかの落ち度があって、あなたに損害が発生した場合の損害賠償請求権と相殺するということになります。それができるかどうかは、ご相談内容からは何ともいえません。

相続

相続時精算課税後の登記抹消での提訴

相続時精算課税を利用し、昨年８月祖母から孫（私）へ土地と家屋を相続しました。このとき自分で登記の手続きをしています。孫の名義になっている土地と家屋へおばが5月に無断で転居してきました。土地は以前母が購入したため娘の私が祖母の許可を得て相続しました。その際に家屋も相続しています。そして、母は昨年10月に亡くなりました。相続の件を知ったおばは家屋は娘である自分が相続する権利があると。祖母も手のひらを変え、土地の相続のことしか聞いていないなどと言っています。話し合いが困難なため調停を申し立てていましたが、祖母が私を相手に提訴してきました。登記の抹消と費用を請求してきました。土地は母が購入しましたが名義は祖母になっていたこと、母が土地を購入したことは祖母もおばも知っているが証拠になるものがありません。また転居してきたおばに母の遺品を勝手に処分され、憤りを感じます。家屋のみ登記の抹消は可能なのでしょうか。もうどうしたら良いのかわかりません。

回答

> 家屋のみ登記の抹消は可能なのでしょうか。可能です。あなたが裁判に負けると、土地はあなた名義で、家屋だけ祖母名義に戻ります。祖母は土地だけあなたに贈与したことになるので、土地については使用貸借契約があることになります。なお、祖母はまだ生きているので、相続登記ではなく贈与の登記をしたはずです。> 登記の手続きをする際に祖母から登記簿、実印、印鑑証明を直接受け取りましたが、無断で持ち出したと裁判所からの書類に記載されています。登記する際の書類に、祖母の直筆の署名がないと、勝手に持ち出した実印や印鑑証明を使ったと言われてしまいます。これに対しては、勝手に持ち出せる状況ではなかったこと、贈与することには合理的理由があること等を主張する必要があります。ご自分で裁判を争うのは難しいと思いますので、弁護士に相談することをお勧めします。

代理店・フランチャイズ

フランチャイズのロイヤリティ０から30％への変更について

フランチャイズに加盟しております。契約金200万円途中解約、違約金300万円契約書には、機械のレンタル料の欄がありエステの機械　2台脱毛機　1台合計　12万円と記載してあります。脱毛機は、数ヶ月たちますが開発中とのことで提供されていません。そして、いきなりロイヤリティを0から30％に変更すると言われました。嘘ばかり言う会社なので付き合うのが面倒になったためやめることを考えています。この場合、加盟金を取り戻せますか？違約金をはらわないでもよいでしょうか？損害賠償等請求できますか？

回答

一般論から言えば、レンタル予定の機械が提供されていない、契約書に記載のないロイヤリティを請求してくるということでしたら、フランチャイザーに責任があるということで解除ができるものと思われます。この場合は、契約金の返還を求めることができ、損害が発生している場合は損害賠償請求ができますし、違約金を支払う必要はありません。ただし、契約書の内容を検討する必要がありますので、弁護士に契約書を見せて相談を受けることをお勧めします。

代理店・フランチャイズ

フランチャイズ契約の解約について。トラブル中でも解約できますか。

私よ主人が、3年前からクリーニングのフランチャイズ加盟しております。本日7/6日に、加盟本部から、「計上されていない売り上げがある。信用できないから、1年間分の調査をする。領収書やお見積もり書を提出して欲しい。クリーンな状態と認められるまで本部紹介を止める」と電話がありました。即解約になるとか、損害金の請求などは話がなかったのですが、調査をするにも資料などほとんどなく、あまりにも怖い言い方だったので解約を検討しています。そこで質問があります。1.トラブル中に解約ができるのかどうか2.違約金などの請求は分割が可能かどうか3.不正(故意ではなかったとしても)があった場合に、損害金がいくら請求されて、その金額は妥当なのか。何年もやっていますが、ほとんど生活費に消えて手元にはいくらも残っていません。また、今回は、代理で本部と対応して頂ける弁護士さんを探しております。なるべく早めにご対応いただける方がいらっしゃいましたらコメントをお願い致します。(現在2020.7.6)

回答

お困りのことと思いますが、ご質問にお答えするためには、契約書を拝見する必要があります。弁護士に契約書を見せてご相談してください。

契約書

借地権の売買契約書について。

主人の親が亡くなり借地権の土地の家が残りました。20年ほど人に貸していましたが、地主が買いたいと言ってきたので、貸している方に出て行ってもらいましたが、その後地主が最初に言った条件を変更してきてもめましたが、これ以上もめるのも嫌だったので、こちらが折れる形で先に更地にしたらお金を支払ってもらう契約になりました。向こうの不動産屋さんが契約書を持って来ましたが、最初に言った事を変えてくるような方達なので、不安です。契約書を弁護士さんに見てもらったりした方が良いのでしょうか？その場合いくらぐらいかかりますか？

回答

借地権は登記することができますが、通常は、登記しません。その代わりに、建物の登記をしてあると、他の人から借地権があることがわかりますので、仮に、地主が他の人に土地を売っても、借地権があることを主張できます。先に更地にするということですが、そのようにすると、建物がないため、地主が他の人に更地として売ってしまうと、あなたは借地権があることを主張できなくなります。そのため、先に更地にしてからお金を払ってもらうという契約は非常に危険です。弁護士に相談すれば、そのような契約はやめなさいとアドバイスされるのが普通だと思います。これまでの経過からどうしてもそうせざるを得ないのであれば、相当しっかりした契約を結んでおく必要がありますので、弁護士に相談してください。なお、費用は弁護士がどこまでの仕事を行うかによって違いますし、弁護士によっても違いますので、何ともお答えでません。

贈与

所有権移転請求権仮登記贈与予約その後に義務者脳梗塞により認知症保佐程度

父は複数あるの不動産のうちのひひとつの担保が終わった頃にいつでもお前にあげるからなぁー、遺言書はもう少し後で頼むからな！と言い司法書士の先生に相談したら、所有権移転請求権仮登記を進められて、登記しました。その半年後父は脳梗塞による認知症で保佐程度。そんな事かはした覚えないと言い出してます。所有権移転請求権仮登記贈与予約という内容で、契約書は有りません。期限や条件はないです。本登記をしたいですが、本人や他の兄弟が反対しますので、後見人をつけたら本登記出来るのでしょうか？よろしくお願いします。

回答

> 本登記をしたいですが、本人や他の兄弟が反対しますので、後見人をつけたら本登記出来るのでしょうか？書面によらない贈与は、履行が終わるまでは、いつでも解除できることになっています（民法５５０条）。逆に、書面による贈与は、解除原因がない場合には、一方的に解除することはできません。贈与の契約書は作っていないとのことですが、登記する際には、「登記原因証明情報」を必ず作成して申請書に添付する必要があり、この「登記原因証明情報」には当事者が書名捺印する必要がありますので、「書面による贈与」と認められる可能性があります。期限や条件は定めていなかったとのことですが、贈与の「予約」である以上、「登記原因証明情報」には、どのような場合に予約を実行するのかが書いてあるはずです。まず、司法書士に頼むかご自分で法務局に行って、「登記原因証明情報」を閲覧して写しを入手したうえで、弁護士に相談することをお勧めします。なお、あなたが後見の手続きをとらなくても裁判を起こすことはできます。

契約の解除

建築請負契約の取消について。消費者契約法の適用は可能でしょうか？

数日前に某ハウスメーカーと建築請負工事契約を結び、契約をしたのですが契約書の内容が事前に伺っていたものと違いました。具体的には請負工事金額が事前説明時よりも少し高い、住宅設備のグレードアップが明記されていない。翌日に住宅設備の件を確認すると、オプションの為追加費用が発生しますと言われ金額に関しても必要経費と言われました。契約当日にそのような話はされていませんでした。そのハウスメーカーが信用出来なくなり、翌日契約解除を申し入れると、「金額はバタバタしていた為、ミスをしていた、住宅設備と最初かはサービスとして入っていました」と言われましたが信用できず、契約解除の意思は変わりませんので契約金の返金をお願いしました。しかし、ハウスメーカーの回答は契約金の返金はできない。契約金は50万円のところ今回は特別に10万円としている解約の場合は差額の40万円を払う必要があると言われました。また、違約金に関しても契約金の没収とは別に実費を支払って頂く必要がある、金額は20～30万円程度と言われました。(敷地測量費、契約書作成料)違約金を払わなければ解約は応じない、このまま他のハウスメーカーと契約すれば二重契約となり犯罪者となると脅されました。契約後の打ち合わせも一度も行っておらず、測量はまだ依頼していません。また、契約からもまだ一週間経過していません。因みに約款には発注者側から一方的な解約は契約後に発生した実費を支払えば解約可能の一文はありますが、契約金を没収する旨の一文はありません。1.消費者契約法第四条一項の誤認より契約解除は可能てでしょうか？2.もし、解約する以外に方法がない場合、契約金の没収並びに違約金は上記金額程度発生するのでしょうか？3.ハウスメーカーが解約に応じてくれない場合、違約金を支払うまで他のハウスメーカーと契約すると違法となるのでしょうか？以上、ご回答お願いします。

回答

> 1.消費者契約法第四条一項の誤認より契約解除は可能てでしょうか？建築請負契約についても消費者契約法の適用があります。しかし、第４条１項の取り消しは、重要事項について事実と異なることを告げられたことが要件ですので、ご相談の内容では、この条項の適用は難しいのではないかと思われます。> 2.もし、解約する以外に方法がない場合、契約金の没収並びに違約金は上記金額程度発生するのでしょうか？消費者契約法９条により、消費者が契約を解除したときには業者は「平均的な損害」しか請求できません。約款に下記のような条項があるのはそのためです。> 発注者側から一方的な解約は契約後に発生した実費を支払えば解約可能の一文はありますしたがって、契約しても業者が何も動いていない場合は、契約書に貼った印紙代程度の損害しか発生していませんので、それ以上の損害賠償を請求することはできません。> 3.ハウスメーカーが解約に応じてくれない場合、違約金を支払うまで他のハウスメーカーと契約すると違法となるのでしょうか？請負契約は、仕事が完成しない間は、注文主はいつでも損害を賠償して契約を解除できることになっています。損害の賠償については上記のとおりです。あなたが解除すると伝えていることにより契約は解除になっていますので、他のメーカーと契約するのは何の問題もありません。

消費者被害

不動産営業電話を着信拒否しても良いのか

不動産営業に対し着信拒否しても問題ないか？①以前、電話アポを断れず面会することになった。事前に出張費もかかるから断るつもりで聞かないでくれと連絡があり、その後面会した。②2回目の面会は不要と言ったものの、全て聞いてから断ってくれれば引き下がると言われ、日程が設定された。→一切の契約はしていない③やや強引な営業が怖かったため、［諸事情にて今後の営業は辞退する］とメール連絡し、電話番号を着信拒否した④翌日、抗議の電話があった・着信拒否とは何を考えてるのか・お宅の会社に顧客が何十人もいる・キャンセルは構わないが理由は何か・キャンセルする理由が無いのではないか・着信拒否されたとは上司に報告できない・人件費がいくらかかっているか考えてくれ・断るなら何故最初に断らなかったのか⑤強引に感じ怖い、不安に過敏となる精神疾患があり生活に支障が出るから営業しないで欲しいと返答→精神疾患のワードが出た途端に営業話をしなくなった→出張費の請求はしない、ただ今後の仕事のために所有する社内連絡先が欲しいと言われた⑥送らずにまた抗議されることを恐れ、思わず5名分ほど送ってしまった→少ないからリストがあれば欲しいと言われた→あれば送るとだけ答え、電話終了した→落ち着いてから、社内情報を提供する義務は一切ないと思い、着信拒否設定を再度行った仕事の妨害をされた、対価を得ていないと追加で連絡が来そうで怖く感じる。この場合、登録番号以外の着信拒否やメールを無視しても良いのか判らない

回答

強引な営業活動に対して着信拒否やメール無視は問題ありません。今後も、別な電話番号から電話がかかってくる可能性がありますので、「弁護士に相談するので、この電話は録音します」といえば、かかってこないと思いますが、それでもしつこい場合もありますので、実際に録音できるようにしておいて、弁護士に相談されたほうがよいと思います。あいまいな態度をとると、突っ込まれますので、毅然と拒否することが大事です。頑張ってください。

倒産

会社の休眠滞納税金について

法人で消費税600万社会保険料が900ほど滞納があります。4月より会社の動き自体無くなり休眠届を出そうと思っているのですが、この場合納税義務は代表に移りますか？また会社自体の負債は税金と代表、役員（家族）からの借入のみです。相談した弁護士には放置でいいと言われましたがどうなるのだろうと思ってご相談させて頂きました。宜しくお願い致します。

回答

放置というのは、法的な破産手続を取らないでそのままにしておくという意味です。税務署や都税事務所等には、届出をしておいたほうがよいのですが、会社自体は残っているので廃業届ではなく、休業届になります。

遺産分割

遺産分割における不動産の評価方法について

父の遺産に関して、弟と揉めております。父は、自宅以外に２つの不動産を所有しており、アパート（土地・建物）は私に、商業施設向けの土地は弟に相続するとの自筆遺言があり、残り（現金・自宅など）についての記載はされていませんでした。アパートは築25年以上で維持費も相当必要な状況ですが、弟の土地は、父の生前から借主が買い取りたい（当時は口約束）との話があり、固定資産税評価額よりも大きな金額で売却できる見通しです。弟の主張は、固定資産税評価額で評価すれば、私の取得分は、法定相続分を超えるので、自宅・現金は全て弟の相続になるというものです。他方で、弟が相続する土地の買取金額やアパートの土地の借地権分を控除し評価すると、弟の取得分が法定相続分を超えるので、自宅・現金は全て私が相続できることになると考えています。遺産分割では、本来時価で評価することになっていると思いますが、買取希望がある場合には、その額で評価したり、アパートの土地には、借地権割合を反映させたりできますか。

回答

> 遺産分割では、本来時価で評価することになっていると思いますが、買取希望がある場合には、その額で評価したり、アパートの土地には、借地権割合を反映させたりできますか。不動産の場合、「時価」の評価基準はありません。第三者から買取りの希望があるのであれば、その金額が「時価」であると主張することは問題ありません。アパートの土地について「借地権割合を反映させる」ということがどういう趣旨かわかりませんが、「借家権割合を反映させる」ということでしょうか。相続税の申告の場合には、アパートのような貸家については、借家権割合を減額するのが一般的です。しかし、これは相続税を安くするための措置であり、遺産分割においては、通常、借家権割合の減額は行いません。

財産分与

財産分与せず、共有名義の自宅でできる事は？

財産分与の調停を申立人が取り下げ、離婚後２年も経過しているため、現在当方居住で共有名義の住宅・土地についても、うやむやのままになりそうです。当面は自分が住み、ローンを支払う事で問題はありませんが、１.将来、当方ができる事としては以下の解釈で正しいでしょうか？・売却：不可・賃貸：可・民泊：可　※賃貸と同様か２.自分の死後や、自分が再婚した場合、不動産の権利や相続はどうなりますでしょうか？離婚後の調停で子供達の親権も申立人に取られていますが、子らには相続する権利があるのでしょうか？

回答

財産分与の手続については期間の制限がありますが、それとは別に共有物分割の手続があり、共有関係があれば、いつでも分割請求ができます。これについては期間の制限はありません。通常は、土地や建物そのものを分けることはできないので、売却してお金を分ける、どちらかが相手の持分を買い取ることになります。このような話し合いができない場合、裁判所に裁判を起こして、裁判所に決めてもらうことができます。相手の持分が少なくて、あなたが住宅ローンを支払っている場合には、安い金額で相手の持分を買い取ることができる可能性があります。

重要事項説明書

不動産業者の元社員が会社に無断で仲介した不動産について

2016年10月に不動産会社の社員（現在は退社）が仲介した１棟マンションを購入しました。しかし、その後下記事実が発覚しています。該当の社員及び不動産会社に損害を請求可能かどうか教えてください。【発覚した事実】１．不動産会社のロゴマーク付きの提案書で該当物件の説明を受けた。しかし、実態は第三者の会社との契約であり、その会社は既に廃業している。２．重要事項説明を該当の社員から受けたが、該当の社員は宅建資格を持っていない。３．エレベータの保守があると説明を受けたが、私が購入してから保守契約が引き継がれていなかった。最近になって発覚し、かつ修理に数百万円がかかる見込みである。４．前の所有者から敷金100万円が決済時に振り込まれた後に、仲介した社員から「管理会社に預けるので私に振り込んでほしい」と依頼があった。しかし、その後退去者が出たが、管理会社に敷金は預けていないことが判明した。（この件については本人も認めており、返金を約束したが応答がない）５．契約時に確定申告書の写しを預けたが、仲介した社員が私に無断で廃業済の会社の源泉徴収票を偽造して修正申告した。（収入を多く見せかけていた模様）後日私に住民税の増額通知が届き、15万円の住民税を追加納付することになった。【確認事項】１．４と５は明らかに詐欺行為と思いますが、訴訟して効果はあるでしょうか。２．該当の社員は不動産会社の社員として勤務中に本件の販売活動をしています。他にも大勢の被害者がいることを不動産会社も認めています。該当の社員は不動産会社を懲戒解雇になったようですが、不動産会社に対して監督責任を問えるのでしょうか。

回答

> ４と５は明らかに詐欺行為と思いますが、訴訟して効果はあるでしょうか。５については趣旨が不明なため何ともいえませんが、４については、その社員があなたを騙して100万円を自分の口座に振り込ませたようですので、詐欺になり、損害賠償請求ができます。> ２．該当の社員は不動産会社の社員として勤務中に本件の販売活動をしています。他にも大勢の被害者がいることを不動産会社も認めています。該当の社員は不動産会社を懲戒解雇になったようですが、不動産会社に対して監督責任を問えるのでしょうか。ご質問の限りでは、勤務先の会社は、民法上の使用者責任を負う可能性が高いので、その会社に対する損害賠償請求が可能と思います。

相続

自社株の売買について

父親と自分に同族経営の非公開株があることを知らされ、それを売って欲しいとの旨を会社からいわれています。父が７１５２株、自分が６２６株あり、向こうの提示する買取金額は１株500円で、父が3576000円、自分のものが313000円です。もし売らなかったときの場合は相続する際に評価額６００００万に対して税金がかかるので、売った方が良いと言われたのですが、その額と買取価格の落差が激しく、一度売るのを保留にいたしました。このような価格の取引は一般的なのでしょうか？また非公開株の値段はどのように決定されるのでしょうか？

回答

買取金額として400万円足らずの金額を提示されている非公開株式の相続時の評価額が6億円ということでしょうか。常識的には考えられません。非公開の株式は、上場株式と違い、評価が大変難しくなっています。相続時の評価額は、相続税を安くするために低い評価とするのが通常です。これと、売買時の評価額は違いますし、売買時の評価額も、大株主が買うことを希望している場合と、少数株主が売ることを希望している場合の金額も違ってきます。具体的な金額については、公認会計士や税理士に相談するのがよいと思います。相手と話し合いにより金額が決まらない場合は、簡易裁判所に調停の申立をして、裁判所に鑑定をしてもらい、その金額を基に売買するという方法もあります。ただし、相手がこのような手続をとることに納得することが必要です。

雇用形態

雇用状態、業務内容から業務委託と判断することはできませんか？

内科クリニックで、美容業務を雇用契約でしてます。○給与は、時給と業務内容に応じて1割か3割の歩合がつきます。勤務の日数、時間は決まっておらず予約が入った時に出勤するので月によってバラバラです。○美容業務は、ピーリング→院長からの指導によるフェイシャル、ボディトリートメント→私がもつ資格による施術者は私だけで代わりはいません。新型コロナウイルスの影響で予約のキャンセルが多くなり、予約も入らずいつもの1/4ほどに減りました。それに業務時間の短縮をお願いされたため、今までのように予約が取れなくなりました。収入が減っているため院長に相談したところ、雇用調整助成金も休業補償も難しいと言われました。雇用されているのに何の補償も受けられないのなら、自分自身で持続化給付金を申請したいと考えてます。今の雇用状況、業務内容は、業務委託のようだと感じています。雇用契約契約書は、去年の9月末まででそれ以降はもらってません。1.こちらから業務委託契約にしてほしいとお願いすることはできますか？2.業務内容から持続化給付金を申請することはできませんか？

回答

持続化給付金は事業者が対象であり、資料として昨年分の確定申告書写しを提出する必要があります。契約書は提出する必要はなく、確定申告において事業収入として計上してあれば、問題ありません。しかし、事業収入ではなく給与収入として計上してあったり、確定申告をしていないと申請はできません。確定申告をしていなかった場合には、これから申告をするという方法もあるかもしれません。申請サポート会場がありますので、そちらでご相談ください。

金融

郵便貯金払戻証の期限切れによる権利消滅

母が一生懸命ためた定額預金などをまとめた郵便貯金払戻証書の受け取り期間(３年)がすぎてしまっていました。３年経過すると権利消滅すると書いてあり急いで郵便局にいきましたが、本局への問い合わせとなりました。このまま権利消滅となってしまっては母に申し訳なくて悲しいです。1権利消滅になってしまった場合出来ることは。2郵便貯金払戻証の元の定期預金の通帳は手元にあります。払戻証の権利消滅となっても通帳できちんと確認出きれば払戻しできますか？よろしくお願いします。

回答

払戻証書の有効期限は6か月であり、これを過ぎた後も3年間は再発行の手続がとれることになっています。合わせて３年６か月です。３年６か月以内なら再発行を受けることができますので問題ありません。もっとも、手続はご本人が行う必要があります。この３年６か月を過ぎてしまうと、払い戻しの権利はなくなってしまうようです。> 払戻証の権利消滅となっても通帳できちんと確認出きれば払戻しできますか？定期預金は解約されて払戻証書になっていますので、既に定期預金はカラになっていて、再度定期預金の解約等はできないと思います。いずれにせよ、郵便局でご相談ください。

解決方法・相談先

企業に対する助成金について

私は従業員をかかえる会社の経営者です。新型ウイルスの拡散防止の為、3/20より新型ウイルスが落ち着くまで事務職に対し常に事務所勤務が1人のみとなるように3営業日に1回出勤のローテーションとしました。また従業員の生活を保証する為に、出勤していない2営業日については会社の指示による｢特別休暇｣として欠勤や減額等はせずに給与満額を支払っています。しかしウイルスの影響で売上が下がってきておりこのままでは給与の支払いが出来ず従業員の整理が必要になることが予想されます。会社存続のために公庫へ融資の相談もしていますが｢数千社より相談を受けているので入金までに3ヶ月はかかると思っておいて下さい。｣と言われました。今の状況が続けば3ヶ月も会社を存続することは出来ないと思っています。社労士に対し助成金について相談しても｢休業｣した場合の支給云々…としか回答が得られず。ハローワークや市役所等も電話が繋がらず困っています。減給等はせずに出勤日数を減らし人との接触減に協力してるのですが弊社の取り組みで該当する助成金があるのか教えて頂けると幸いです。

回答

主な救済制度としては、休業手当を支払って雇用を維持した場合に、その休業手当を助成する雇用調整助成金と、売上が一定程度減った場合に助成される持続化給付金があります。雇用調整助成金は制度が複雑で使い勝手が悪いという評判です。これに対して、持続化給付金のほうが簡単に申請できると言われています。持続化給付金は前年同月に比べて売上が半分以下になっていることが条件で、上限は会社の場合は200万円です。インターネットでも申請できます。https://www.jizokuka-kyufu.jp/

遺産分割協議

弁護士の職務怠慢による損失

亡き母の遺産分割において2017年12月に遺言無効高裁判決にて勝訴いたしました。2018年春より遺産分割調停を弁護士に依頼しております。現在未分割の遺産を管理している長兄と当初の遺言執行人である税理士のそれぞれの弁護士（弁護士A、弁護士B）に株式等の資料提出を要求するように依頼しておりますが、2年経過した今も資料提出はされておりません。依頼人である次兄と私の担当弁護士（弁護士C）は相手側の二人の弁護士にお願いペースで資料提出をリクエストしているのですが、法的に資料提出に応じてもらう術はないのでしょうか？現在、長兄は株式を運用中、不動産評価額も値減りしています。去年の7月に何の結果も生み出さずに最初の調停が終わりましたが、再度、調停申し立てする予定です。弁護士Cの言い訳は「弁護士AとBとは友好的な関係を保つつもりなので、お願いする姿勢は変えることは出来ません。」と多忙の為、再三連絡が途絶えてしますAとBを擁護する始末です。その他にも弁護士の職務怠慢と思われるような出来事もありました。次の質問にお答えください。１．遺産分割協議の調停において、資料提出を強制する法律はありませんか？２．弁護士の職務怠慢で依頼人に経済的損失（時間の経過による資産減額）が発生した場合の弁護士の責任はどこまであるのでしょうか？３．調停中ですが、弁護士Cを解任することは可能ですか？宜しくお願い致します。

回答

> 去年の7月に何の結果も生み出さずに最初の調停が終わりましたが、再度、調停申し立てする予定です。遺産分割の調停事件は、話し合いで解決できない場合（調停が成立しない場合）は、審判という手続に移行して、裁判官が遺産をどのように分けるかを命じることになります。相手方が話し合いに応じないから遺産分割が決まらないということはありません。もし、何の結果も出ずに調停が終わったとすれば、調停を取り下げてしまったからとしか考えられません。> １．遺産分割協議の調停において、資料提出を強制する法律はありませんか？通常は、調停委員が遺産分割に必要な資料を提出するよう求めるはずですし、どうしても出さないときは、審判に移行して、裁判官が資料の提出を命じてくれます。また、裁判所は職権で調査することもできます。> ２．弁護士の職務怠慢で依頼人に経済的損失（時間の経過による資産減額）が発生した場合の弁護士の責任はどこまであるのでしょうか？職務怠慢と関係がある損害についての賠償請求は法律上可能です。しかし、解決まで時間がかかってしまい株が下がってしまったことによる損害賠償請求は、損害額の立証が困難であり難しいと思います。> ３．調停中ですが、弁護士Cを解任することは可能ですか？委任契約は、いつでも解任できることになっていますので、解任することは可能です。

相続人

相続財産管理人について

所有している土地の売却に際して、筆界未定地とのことが判明しました。相続財産管理人に関しての質問です。40年以上所有していたA土地（200㎡弱）を売却しようとしております。売却に際して、判明したのは、複数の所有者として、筆界未定地となっておりました。その場合、購入した人が家を建てる際に、金融機関のローンを組むのが難しくなるとして、不動産会社からこのままでは、売れないといわれ、一筆の土地にするように動いています。平成17年から始まった登記簿の電子化によるもので、その時に立ち会っていない人がいると、A＋B　というように、＋で足して表記されたようです。116年前に購入してそのままで、ご子孫も知らないB土地（20㎡弱）でした。B土地の固定資産税はO円でした。生存している相続人全員に連絡がとれたのですが、未婚で跡絶えの死亡している相続人に関しては、相続財産管理人の選任が必要と司法書士から言われました。通常は、弁護士、司法書士、行政書士等がなるというのですが、一般の人でもOKという時があるとの、その司法書士の話です。１．未婚で、子孫がなく死亡した相続人には、相続財産管理人は必要ですか？２．その相続財産管理人は、不動産会社の人でもいいのでしょうか？（土地を売ろうとしている私が申し立て人として、不動産会社の人が一個人として職業は不動産会社勤務として、相続財産管理人の候補として申しみを裁判所にして、それが受理されるのでしょうか。担当司法書士が手一杯で、この相続財産管理人になれないとの理由です。）

回答

> １．未婚で、子孫がなく死亡した相続人には、相続財産管理人は必要ですか？妻子がいない場合は、親や祖父母が相続人となり、親や祖父母もいない場合は、兄弟姉妹又はその子が相続人となります。これらの親族が誰もいなければ、財産を処分するためには、相続財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立てる必要があります。> ２．その相続財産管理人は、不動産会社の人でもいいのでしょうか？相続財産管理人は、家庭裁判所が選任します。申立人の推薦を受け付けるかどうかは、各地の家庭裁判所の運用になりますので、申立をする家庭裁判所で聞いてください。電話の問い合わせにも答えてくれるはずです。

転貸

不動産サブリース契約の解約について

投資用不動産のサブリース契約をしていますが、サブリース賃料が低すぎるため解約を申し出たのですが、応じていただけません。契約書には、期間満了の一ヶ月前に書面で解約を申し出る事はできるが協議が整わなかった時は同一条件で更新となると記載が有ります。この場合、やはり解約は出来ないのでしょうか。

回答

サブリース契約にも、借地借家法が適用になります。そのため、借主との協議により解約できなかった場合には、借地借家法の適用により、更新を拒絶して契約を終了させるには、法律が定める要件を満たす必要があります。期間満了の１年前から６か月前までに通知すること、期間満了後、遅滞なく異議を述べること、更新拒絶の正当事由があることです。賃料が低すぎることは「正当事由」にはなりませんので、残念ながら、解約（更新拒絶）はでません。賃料が低すぎるのでしたら、賃料の増額請求（値上げの請求）を行うしかありません。

相続分

家族間の仲が非常に悪く、遺産手続きが進みません。顔を合わせずに進めたいですのですが。

遺産相続の件でご相談があります。令和２年2月27日に父が他界し、母と3姉妹の4名が法定相続人です。遺産は土地・建物の他有価証券現預金等ありますが「少ない」としか言わず概算も知らされていません。納税手続きの為の業者選定を家族間で話し合うとの約束も反故にし、母姉妹は勝手に信託銀行を選んでしまいました。また「会社にいって上司を話す」等の嫌がらせもされたため、警察・会社にも相談しています。直接話ができない為、内容証明郵便で私の意思（法定相続分を現金でほしい）を伝えたところ、母が自宅に押し掛けて玄関前で怒鳴りはじめ警察沙汰にもなりました。その後、母からは弁護士を雇う、妹達から「あなたの私の要求に従う義務はない」　と長文メールや電話が来るため、心身ともに疲れきっています。あまりにもメールや電話が来るため、自分が悪者で財産を放棄すべきかと思ってしまうほどです。私はもう信託銀行でよいのですが、顔を合わせず、うまく解決する方法はないものでしょうか。（銀行の担当者には相談しています）

回答

遺産は要らないということでしたら、家庭裁判所で相続放棄の手続きをとることになります。これについては、他の相続人の了解を得る必要はありません。もし、少しでも遺産を分けてほしいとお考えでしたら、ご質問の内容では、他の相続人が感情的になって冷静な話し合いができないようですので、弁護士に依頼することをお勧めします。弁護士は、他の相続人との交渉の窓口になりますので、あなたは、他の相続人からの連絡を一切受け付けず、交渉を進めることができます。もし、弁護士を無視して直接会いに来るようなことがあれば、警察に連絡すればよいのです。

名義変更

事業用借地権設定契約公正証書契約期間中の土地名義の変更

事業用借地権設定契約公正証書（20年）を締結後契約期間中に貸主が借主に承諾（連絡）なく借地している土地の名義を貸主の息子さん名義に変更しました。この場合、公正証書（契約）上の問題は無いのでしょうか？

回答

土地の譲渡がなされても、土地を借りている借地権者が土地上の建物の登記をしてあれば、借地契約における貸主の地位は、法律上、当然に、土地の譲受人に移転することとされています（民法605条の２）。この場合には、敷金の返還債務も移転します。したがって、借主の承諾なく土地の登記名義が変わっても、借主は困ることはありません。公正証書にどのようなことが記載されているか、その内容によっては、貸主の責任問題が生じる可能性はありますが、一般的には問題になりません。

建築確認申請

「通行地役権」で家が建てられるのか？

私の実家の隣人が、少なくとも30年以上にわたり人が住んでおらず、「現況再建築不可」と複数の不動産広告で掲載された旗竿地に、無理やり家を建てた為、大変迷惑しております。隣人は、我々の土地の一部を「自分の敷地」として建築確認申請をし許可を得ているのにもかかわらず、「通行地役権が昔からずっと設定された」などと「通行地役権」を主張しております。土地の元々の所有者から「通行地役権の設定」について聞いた事はありません（当然のことながら設定登記もありません）。隣人の所有分で充分に通行は出来ますし、実際の生活において「通行地役権」を主張している我々の土地部分について通行しなくても不自由はありません（事実、隣人らが通行した事はありません）。例え隣人の主張通り「通行地役権」が認められたとしても「他人の土地を自分の敷地とする根拠にはならないし、敷地として算入する事は出来ない」と聞いております。現在に至るまで「何をもって我々の土地が、隣人の敷地となっているのか？」については、法的根拠を示されておりません（我々の土地を使用する事について「契約書」も「合意書」などもありません）。本来は我々が所有する旗竿地こそ「敷地延長」にて家が建てられる土地であるのに、隣人が、勝手に家を建てた為、家が建てられなくなりました（我々の土地売買時の重要事項説明書に記載あり）。そこで質問です。①　他人（我々）の土地を自分の敷地とする根拠を示し説明を求める為には、具体的にどの様にすれば良いでしょうか？②　隣人に対し損害賠償請求や社会的責任を追及する為には、具体的にどの様にすれば良いでしょうか？③　二度とこの様な主張をさせない様にするにはどうすれば良いでしょうか？係争を一日も早く解決に導けるようなご意見をお聞かせ頂ければ幸いです。

回答

隣人は、あなたの土地の旗竿部分（路地）を自分の所有地と偽って建築確認申請を取ってしまった、そのため、今後、あなたが家を建てるときに、旗竿部分を自分の所有地であるとして建築確認申請をすることができなくなってしまったということでしょうか。そのような場合であることを前提としてお答えします。①については、内容証明郵便を出して、回答を求めることになります。②については、内容証明郵便に対する回答を踏まえて、旗竿部分の所有権確認訴訟や通行地役権がないことの確認訴訟を提起することが考えられます。偽って建築確認申請を取っていたとすれば、訴訟提起の弁護士費用等の損害賠償請求もできます。③については、上記の訴訟で勝訴判決を得れば、隣人は旗竿部分が自分の敷地であるかのような主張はできなくなります。なお、この種の相談は、公図、現況の土地の図面や写真、建築確認申請書、土地売買の重要事項説明書等の資料を拝見しないと、判断しにくいものです。これらの資料を持って弁護士に相談することをお勧めします。

行政事件

住所不定身分証明も無い場合の対処

約10年程前から転出届を出していない状態のまま他の居住地に移ってしまい現在身分証明出来る物が何も無く、戸籍確認、住所登録等の現在の状態を確認することが出来ず困っています。何処にどのような相談手続きを行ったらよいか分からないので教えていただけると有難いです。宜しくお願い致します。

回答

手続や相談をするのは、住んでいる所の市役所や区役所です。住んでいる場所を証明する公共料金（電気、ガス、水道等）の請求書や領収書等を持っていくとよいと思います。また、本籍地が近ければ、戸籍と戸籍の附票を取って持っていけば手続が早く進むと思います。

通常訴訟

閏年を加味した損害賠償遅延金の計算方法

判決文で「５１３万８３３２円に対する平成２６年２月２５日から、６５０万９１０７円に対する平成２７年３月５日から、１６９万０４０４円に対する平成２９年１月７日から、それぞれ支払済みまで年５分の割合による金員を支払え」とあります。相手はまだ未払いのため、請求文書作成中です。令和２年３月３１日時点の損害賠償遅延金を計算中ですが、閏年を加味した計算方法がよくわかりませんので教えてください。なお閏年は平成２８年及び令和２年となります。

回答

利息や損害金の計算方法については、下記のサイトに掲載されています。これは、岡山地方裁判所のサイトですが、全国のどこの裁判所でも同じ扱いと思います。https://www.courts.go.jp/okayama/saiban/tetuzuki/s11_2/index.html